行业点评 | 楼市下半场,鼓励租赁是新方向

发起人:
2017-07-21
观点指数 : 行业点评 | 楼市下半场,鼓励租赁是新方向置顶:点击上方蓝字“观点指数”,欢迎关注并置顶,即可快速获取更多专业数据资讯、研究报告、深度干货。 摘要:调控进入下半场,租赁市场或将迎来爆发式增长。 2017年7月17日,广州市政府印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,加快构建租购并举的住房体系,推动住房租赁市场快速发展。通...置顶:点击上方蓝字“观点指数”,欢迎关注并置顶,即可快速获取更多专业数据资讯、研究报告、深度干货。

摘要:调控进入下半场,租赁市场或将迎来爆发式增长。

2017年7月17日,广州市政府印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,加快构建租购并举的住房体系,推动住房租赁市场快速发展。通知主要有五大看点:1.赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权;2.租房公积金提取上限由30%提升至40%;3.落实租房税收优惠;4.增加租赁住房用地供应,允许“商改租”;5.扶持住房租赁行业,发展“城中村”现代租赁服务业。

上半场,房地产调控以限购、限贷为特点,实践“房子不是用来炒的”;下半场,以支持“租赁”为特点,实践“房子是用来住的”。

截至目前为止,已有52个城市出台“限购+限贷”政策,房地产上半场调控初见成效:统计局最新数据显示,6月一二线城市房价同比涨幅连续回落。下半场调控以支持“租赁”为特点,各地积极响应中央号召,大力扶持租赁市场:继7月4日上海首推住房租赁专项地块后,广州出台新政,明确要加快建构租购并举的住房体系。我们认为,目前房地产调控已进入下半场,大力支持“租赁”市场发展,租赁市场或将迎来爆发式增长。

广州新政提出减税、保障用户权益、增加土地供应等,从规范市场管理、释放租房需求、增加租赁供应等角度鼓励租赁市场发展:

1)落实税收优惠:广州新政中对个人出租住房由5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税,有利于降低租赁成本,鼓励出租方主动登记,便于租赁市场规范化发展;

2)保障租户权益:新政赋予承租人子女就近入学权益,加大住房公积金支持租赁住房力度,或将释放大量租赁需求;

3)增加土地供应:新政中表明要增加租赁住房用地供应,允许商业用房改为租赁住房,有利于增加租赁住房总量、稳定租金水平。我们认为,租赁市场,包括个人出租和长租公寓,必然会通过减税、保障租户权益、增加政府土地供应等方式来鼓励。

广州新政最大亮点在于提出“租购同权”,但很难以从根本解决教育资源稀缺问题。教委可保证“无房、有户口、有积分”的租户就近入学,但不能保证最近入学、最优入学、第一顺位。学区房尚且需要6年一学位,最好的学区如果仅凭租房就读,学校无法解决学位不足的问题。

此外,广州各区教育部门对于广州户籍无房租户是统筹入学,三公里以内统筹都算符合就近入学,不存在租住名校周边就会读名校的必然性。我们认为,广州名校资源本就“僧多粥少”,租购同权虽赋予租户子女就读名校机会,但政策只是“治标”,难以从根本解决教育资源稀缺和不均衡问题,“治本”还得靠政府加大教育资源投入。

在去库存和新型城镇化建设的大背景下,住房租赁市场获得各方政策支持,广州成为继北京、上海之后,第三个发布加快住房租赁市场发展的城市。北京市于2017年4月提出建立购租并举的住房制度,并明确提出加大土地供应力度;上海市于7月首推两幅“租赁住房”用地;广州新政明确将租赁住房用地纳入年度土地供应计划。我们认为,随着“租赁并举”制度的推进,一二线城市增加租赁用地将是大势所趋,下半年土地市场温和放量,新开工、销售将会超预期增长。

(来源:方正证券)

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